Almanya'da emlak vergisi artışı kiracıya hangi şartlarda yansıtılabilir?
Ev sahiplerinin düzenli giderleri arasında bulunan emlak vergisi, belirli koşulların yerine getirilmesi halinde kiracılara yan gider olarak yansıtılabiliyor. Özellikle 2025'te yürürlüğe giren emlak vergisi reformunun ardından yükselen vergi tutarlarının kiracılardan talep edilip edilemeyeceği daha sık gündeme geliyor.
Emlak vergisi, kiracıya aktarılabilen işletme giderleri arasında yer alıyor. Ancak ev sahibinin bu bedeli talep edebilmesi için kira sözleşmesinde geçerli ve açık bir düzenleme bulunması gerekiyor. Sözleşmede buna ilişkin bir hüküm yoksa vergi, kira bedeline sonradan eklenemiyor.
Sözleşmede açık hüküm bulunmalı
Emlak vergisinin kiracıya yansıtılabilmesi için sözleşmede bu giderin açıkça yan gider kalemi olarak belirtilmesi ya da İşletme Giderleri Yönetmeliği'ne atıf yapılması gerekiyor. Genel, belirsiz veya kapsamı anlaşılmayan ifadeler yeterli sayılmıyor.
Bu nedenle yalnızca hukuken kiracıya aktarılmasına izin verilen ve kira sözleşmesinde kararlaştırılan giderler hesaplamaya dahil edilebiliyor.
Ev sahibi ek ücret koyamaz
Ev sahibi, emlak vergisi tutarını kendi kararıyla artırarak kiracıdan isteyemiyor. Vergiye ilave bir ücret ya da ek pay konulması da mümkün değil. Yalnızca gerçekten ödenen tutar, usulüne uygun hazırlanmış yan gider hesaplaması üzerinden kiracıya yansıtılabiliyor.
Yan giderlerin sabit bir tutar olarak belirlendiği sözleşmelerde ise yükselen emlak vergisinin kiracıdan talep edilebilmesi için sözleşmede buna imkan tanıyan ayrı bir düzenlemenin bulunması gerekiyor. Ayrıca verginin fiilen artmış olması ve hesaplamanın kiracının anlayabileceği şekilde açıklanması şartı aranıyor.
Kiracı belgeleri inceleyebilir
Kiracıların, kendilerine sunulan yan gider hesaplamasının şeffaf ve denetlenebilir olmasını isteme hakkı bulunuyor. Hesaplamanın dayanağını oluşturan belgeler de kiracı tarafından incelenebiliyor.
Bu kapsamda kiracı, ev sahibine gönderilen emlak vergisi bildirimini görmeyi talep edebiliyor. Böylece kendisinden istenen tutarın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol edebiliyor.
Verginin nasıl paylaştırılacağı ise kiralanan taşınmazın türüne göre değişiyor. Kiraya verilen müstakil bir evde taşınmazın tamamına ait emlak vergisi hesaplamaya dahil edilebiliyor. Çok daireli binalarda dağıtım çoğunlukla konutların metrekare payına göre yapılıyor.
Kat mülkiyetine tabi dairelerde ise ev sahibi yalnızca kendi dairesine düşen emlak vergisi tutarını kiracıya yansıtabiliyor. Binanın tamamına ait verginin tek bir kiracıdan istenmesi mümkün olmuyor.
2025'ten bu yana uygulanan emlak vergisi reformu da bu kuralları değiştirmedi. Emlak vergisi, kira sözleşmesinde gerekli düzenleme bulunduğu sürece kiracıya aktarılabilen yan gider kalemleri arasında yer almaya devam ediyor.
