2026’da Almanya’da ev almak daha da zorlaşacak

Almanya genelinde konut kiraları üzerindeki baskı giderek artıyor ve bu durumun yeni yılda da değişmeyeceği tahmin ediliyor. Ekonomik durgunluğa rağmen, son yıllarda yaşanan fiyat düşüşlerinin ardından, ev ve daire almak isteyenlerin yeniden daha yüksek bedeller ödemesi gerekiyor. Özellikle büyük kentlerde uygun fiyatlı konut bulmak neredeyse imkansız hale geldi.

Fiyat artışının nedenleri: Yüksek maliyetler ve sınırlı arz

Konut alıcıları ve kiracılar için kısa vadede rahatlama beklenmiyor. Konut arzı düşük, buna karşın inşaat maliyetleri ve faiz oranları yükselmiş durumda. Uzmanlar, 2026 yılı için konut fiyatlarında yüzde 3 ila 4 arasında bir artış öngörüyor ancak bu yükselişin 2010’lu yıllardaki kadar sert olmayacağı ifade ediliyor.

Ekonomik kriz konut piyasasında bir miktar baskı oluştursa da, uzun vadeli eğilimler nedeniyle kiralar ve satış fiyatlarının yükselmeye devam etmesi bekleniyor.

Hane sayısı artıyor, konut ihtiyacı büyüyor

Konut talebini artıran en önemli nedenlerden biri, tek kişilik hanelerin artması. Uzman değerlendirmelerine göre, “Tek kişilik hanelerin oranı sürekli artıyor, bu da nüfus artmasa bile konut ihtiyacını büyütüyor”. Ortalama hane büyüklüğü 2,0 kişiye düşmüş durumda; 1991’de bu oran 2,3’tü. Geç evlilikler ve düşük doğum oranı bu değişimin temel sebepleri arasında.

Resmi tahminlere göre, 2045 yılına kadar tek kişilik hanelerin oranının yüzde 44’e çıkması bekleniyor.

Almanya genelinde yaklaşık 1,7 milyon konut boş durumda, ancak bunların çoğu kırsal bölgelerde bulunuyor. Metropollerde ise durum tam tersi: Talep çok yüksek. Büyük şehirler her yıl on binlerce genç insanı kendine çekiyor; bunun en önemli nedeni iş olanakları.

Kiralar tırmanıyor, satın alma zorlaşıyor

Araştırmalara göre, 2025 yılında kiralar ülke genelinde ortalama yüzde 4, büyük kentlerde ise yüzde 8’e kadar yükseldi. Bu durum, kiracıların yükünü artırırken ev sahibi olma umudunu da zayıflatıyor.

Uzmanlara göre, çözümün bir yolu emlak alım vergisinin düşürülmesi olabilir. Bu oran eyalete göre yüzde 3,5 ile 6,5 arasında değişiyor. Ayrıca tapu ve noter masraflarının yüksekliği de birçok kişiyi ev almaktan caydırıyor.

Ortalama bir kiracı hane halkının net servetinin 22.300 Euro civarında olduğu belirtiliyor. Uzmanlar, “Ev sahibi olmak giderek ayrıcalıklı bir hale geliyor” derken, kendi konutuna sahip olanların büyük şehirlerden biraz uzaklaşmasının metropollerdeki baskıyı hafifletebileceğine dikkat çekiyor.

Göç ve yüksek faiz oranları piyasayı şekillendiriyor

Almanya’nın nüfusu artmaya devam ediyor. 2024 sonunda ülkede 83,6 milyon kişi yaşıyordu; bu şimdiye kadarki en yüksek seviye. Uzmanlara göre bu artışın en önemli nedeni göç.

Son on yılda Almanya’ya ortalama yıllık 600 bin kişi net göç gerçekleşti. Bu rakam, önceki tahminlerin üç katı. 2015’teki mülteci krizi ve 2022’deki Rusya-Ukrayna savaşı bu eğilimi güçlendirdi.

Öte yandan, konut kredisi faizleri aylardır yüksek seviyede seyrediyor. Ortalama oran son dönemde yüzde 3,7 civarında. 2026’nın ilk yarısında faizlerin yüzde 3,5 ile 4,0 arasında kalması bekleniyor. Uzmanlar, “Düşük faizli dönemlerin geri geleceğini ummak gerçekçi değil” değerlendirmesini yapıyor.

Artan devlet borçlanması, faizlerin yukarı yönlü baskı altında kalmasına neden oluyor. Yatırımcılar, on yıllık Alman tahvilleri için daha yüksek getiri talep ediyor ve bu durum doğrudan inşaat finansmanı maliyetlerini etkiliyor.

Yeni konut inşaatlarının yavaşlamasıyla birlikte, özellikle şehirlerdeki konut arzı daralıyor. Verilere göre, 2025’te yaklaşık 235 bin, 2026’da ise yalnızca 215 bin yeni konut inşa edileceği tahmin ediliyor. 2024’te bu sayı 252 binle son on yılın en düşük seviyesine gerilemişti.