Almanya'nın en pahalı konut piyasalarından biri olan Münih'te yüksek fiyatlar, ev almak isteyenleri çevre ilçelere yöneltiyor. Ancak şehir dışında daha uygun fiyata konut bulmak her zaman ekonomik avantaj sağlamıyor. Postbank için yapılan yeni araştırmada, Münih çevresindeki 33 belediyenin konut fiyatları ve işe gidip gelme maliyetleri karşılaştırıldı. Sonuçlara göre Karlsfeld, Dachau ve Germering, Münih'te çalışanlar için en avantajlı üç yerleşim yeri oldu.
Hamburg Dünya Ekonomisi Enstitüsü (HWWI) tarafından hazırlanan araştırmada, konut satın alırken sağlanan tasarrufun ulaşım giderleri nedeniyle kaç yılda ortadan kalktığı hesaplandı. Özellikle otomobille işe gidenlerin, şehir dışında ev alarak elde ettikleri ekonomik avantajı beklenenden çok daha kısa sürede kaybedebileceği ortaya çıktı.
Münih'te metrekare fiyatları 9 bin Euro'yu geçti
Münih'te ev satın almak isteyenlerin metrekare başına ortalama 9 bin Euro'nun üzerinde ödeme yapması gerekiyor. Kentin gözde semtlerinde fiyatlar çok daha yüksek seviyelere ulaşıyor.
Şehir çevresindeki yerleşim yerlerinde ise konutların metrekare fiyatı ortalama 2 bin 200 Euro'dan fazla daha düşük.
Bu fiyat farkı, özellikle geniş bir ev almak isteyen aileler açısından önemli bir tasarruf imkanı sunuyor. Ancak araştırmaya göre satın alma fiyatına bakarak karar vermek yeterli değil. İş yerine uzaklık, ulaşım süresi ve kullanılan araç, uzun vadede toplam maliyeti ciddi ölçüde değiştiriyor.
Araştırmanın ilk sırasında Karlsfeld bulunuyor. Münih merkezine yalnızca 14 kilometre uzaklıktaki belediyede konutların metrekare fiyatı 6 bin 500 Euro'nun biraz üzerinde.
Karlsfeld'de 70 metrekarelik bir ev satın alan ailede bir kişinin her iş günü toplu taşımayla Münih'e gitmesi halinde, konut alımında sağlanan tasarruf ulaşım maliyetlerini 32 yıl boyunca karşılıyor. Aynı yolculuk otomobille yapıldığında bu süre 20,2 yıla düşüyor.
İkinci sırada Karlsfeld'e yakın konut fiyatlarına sahip Dachau yer alıyor. Ancak Dachau, Münih merkezine yaklaşık beş kilometre daha uzak.
Üçüncü sıradaki Germering ise Dachau'ya göre Münih'e iki kilometre daha yakın olmasına rağmen, konutların metrekare fiyatı yaklaşık 75 Euro daha yüksek.
Otomobille işe gidenler daha fazla ödüyor
Postbank araştırmasında, şehir dışında konut almanın ekonomik açıdan avantajlı sayılabilmesi için önemli bir ölçüt kullanıldı.
Araştırmada, “Şehir dışında ev satın almanın avantajlı olabilmesi için artan ulaşım maliyetlerinin, konut alımında sağlanan tasarrufla en az 25 yıl boyunca karşılanabilmesi gerekiyor” değerlendirmesine yer verildi.
İncelenen 33 belediye arasında bu koşulu yalnızca Karlsfeld, Dachau ve Germering karşılayabildi. Üstelik bu sonuç sadece toplu taşıma kullananlar için geçerli.
Otomobille işe gidenler açısından durum oldukça farklı. Araştırmaya göre 33 belediyenin 26'sında, araç kullanmanın toplam maliyeti konut alımında sağlanan tasarrufu on yıldan kısa sürede tüketiyor.
Ottobrunn, Unterschleißheim, Gilching ve Haar'ın da aralarında bulunduğu yedi belediyede ise bu süre beş yılın bile altında kalıyor.
Toplu taşıma kullananlar için ekonomik avantaj çok daha uzun sürüyor. Olching, Puchheim, Eching, Vaterstetten ve Poing'in de bulunduğu dokuz yerleşim yerinde konut alımından elde edilen tasarruf, ulaşım giderlerini 20 yıldan fazla karşılayabiliyor.
HWWI, hesaplamalarında otomobil kullanımının kilometre başına maliyetini 45 ile 47 cent arasında belirledi. Otobüs ve tren gibi toplu taşıma araçları için ise kilometre başına 12 ile 14 cent arasında bir maliyet esas alındı.
Araştırmacılar yalnızca yakıt, sigorta ve bilet masraflarını dikkate almadı. İşe gidip gelirken yolda geçirilen süreyi de ortalama saatlik ücret üzerinden hesaplayarak toplam maliyete ekledi.
Google Haritalar'daki trafik yoğunluğu verileri ve toplu taşıma bağlantılarının süreleri de değerlendirmeye alındı. Bu nedenle ulaşımın zor olduğu veya trafik sıkışıklığının fazla yaşandığı bölgeler sıralamada geriye düştü.
Erding ilçesindeki Oberding ile Dachau ilçesindeki Altomünster, bu nedenle listenin alt sıralarında yer aldı.
Evden çalışanlar için tablo değişiyor
Araştırmanın dikkat çeken sonuçlarından biri de evden çalışmanın ekonomik avantaj üzerindeki etkisi oldu.
Haftanın beş günü yerine yalnızca üç günü iş yerine giden çalışanlar, ulaşım masraflarını önemli ölçüde azaltabiliyor. Böylece Münih dışında daha uygun fiyata alınan bir evin sağladığı tasarruf çok daha uzun süre korunabiliyor.
Örneğin Karlsfeld'de yaşayan ve toplu taşıma kullanan bir çalışanın her iş günü Münih'e gitmesi halinde konut alımındaki fiyat avantajı 32 yıl sürüyor. Haftada yalnızca üç gün iş yerine gidildiğinde ise bu süre 52,5 yıla yükseliyor.
Benzer bir durum Eching için de geçerli. Burada her iş günü ulaşım sağlayanların ekonomik avantajı 23 yıl sürerken, haftada üç gün işe gidenlerde süre 36,9 yıla çıkıyor.
Erding'de ise her gün işe gidip gelenler için hesaplanan 14,9 yıllık avantaj, haftada üç gün iş yerine gidilmesi durumunda 24,5 yıla ulaşıyor.
Bu sonuçlar, özellikle uzaktan veya hibrit çalışma imkanı bulunan kişiler için Münih çevresindeki daha uzak yerleşim yerlerinin de ekonomik açıdan değerlendirilebileceğini gösteriyor.
Büyük ev alan aileler daha fazla tasarruf edebiliyor
Konutun büyüklüğü de araştırmada belirleyici unsurlar arasında yer aldı.
Münih ile çevre belediyeler arasındaki fiyat farkı, satın alınacak evin metrekaresi büyüdükçe daha önemli hale geliyor. Bu nedenle özellikle çocuklu aileler için şehir dışında ev almak uzun vadede daha avantajlı olabiliyor.
Dachau'da 70 metrekarelik bir ev satın alanların ulaşım giderlerine karşı elde ettiği ekonomik avantaj 28,5 yıl sürüyor. Aynı bölgede 120 metrekarelik bir konut satın alındığında ise bu süre 48,9 yıla yükseliyor.
Erding, Freising ve Fürstenfeldbruck'ta da benzer sonuçlar ortaya çıktı. Bu bölgelerde 70 metrekarelik konutlarda satın alma avantajı 15 ile 19 yıl arasında sürerken, 120 metrekarelik evlerde süre 25 ile 32 yıla ulaşıyor.
Araştırma ayrıca Münih'ten uzaklaştıkça konutların genel olarak ucuzladığını, ancak her bölgenin bu eğilimi takip etmediğini gösterdi. Starnberg ve Herrsching gibi göl kıyısındaki pahalı yerleşim yerleri, işe gidip gelme maliyetleri açısından en az avantaj sağlayan bölgeler arasında bulunuyor.
Postbank'ın araştırması, Münih çevresinde ev satın almayı düşünenler için yalnızca satış fiyatının değil, ulaşım tercihlerinin, çalışma düzeninin ve evin büyüklüğünün birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koyuyor.