Almanya’da konut piyasasına ilişkin yeni projeksiyonlar, özellikle büyük şehirler ve ekonomik açıdan güçlü bölgelerde daire fiyatlarının önümüzdeki yıllarda artmayı sürdürebileceğine işaret ediyor. Postbank adına Hamburg Dünya Ekonomi Enstitüsü’nün hazırladığı “Wohnatlas 2026” araştırmasına göre, 2035’e kadar Almanya genelinde mevcut konutların satış fiyatlarında reel bazda yıllık ortalama yüzde 0,41’lik artış bekleniyor. Ancak ülke genelinde tablo aynı değil; bazı kırsal bölgelerde ise fiyat düşüşü öngörülüyor.
Araştırmada, Almanya’daki 400 ilçe ve bağımsız kent incelendi. Çalışma, özellikle yedi büyük metropolün çevresindeki bölgelerle Güney Almanya’daki ekonomik olarak güçlü merkezlerin öne çıkacağını ortaya koydu. Buna karşılık Doğu ve Orta Almanya’daki birçok kırsal bölgede konut fiyatlarının ya durağan seyredeceği ya da gerileyeceği tahmin ediliyor.
Postbank Almanya Bireysel Müşteri Bankacılığı Gayrimenkul Ürün Yönetimi Direktörü Manuel Beermann, konut piyasasında gelecekteki değer artışını artık daha çok ekonomik güç ve demografik gelişimin belirlediğini söyledi.
Leipzig dikkat çekiyor
Araştırmanın en dikkat çekici sonuçlarından biri Saksonya’daki Leipzig için ortaya çıktı. Kentin, incelenen tüm bölgeler arasında en yüksek fiyat artışı beklenen yer olduğu belirtildi. Uzmanlara göre Leipzig’de mevcut daire fiyatları 2035’e kadar reel olarak yılda ortalama yüzde 1,9 oranında yükselebilir.
Kentte metrekare fiyatlarının ortalama 3 bin 205 Euro seviyesinde olması da büyük şehirlerle kıyaslandığında görece erişilebilir bulunuyor. Çalışmada bu yükseliş beklentisinin arkasında birkaç temel neden sıralandı. Bunlar arasında nüfus artışı beklentisi, hane gelirlerindeki yükseliş ve çalışma çağındaki nüfusun artması yer aldı.
Doğu Almanya’daki bazı şehirlerin de bölgesel olumsuz eğilime rağmen pozitif ayrışabileceği değerlendiriliyor. Dresden’in de güçlü büyüme potansiyeline sahip şehirler arasında olduğu aktarıldı.
Berlin çevresi öne çıkıyor
Brandenburg eyaletindeki gelişmeler de araştırmada dikkat çeken başlıklardan biri oldu. Eyalete bağlı beş bölge, 2035’e kadar en yüksek fiyat artışı beklenen ilk 10 bölge arasına girdi.
Özellikle Berlin çevresindeki Barnim, Teltow-Fläming, Dahme-Spreewald, Oberhavel ve Potsdam-Mittelmark bölgelerinin avantaj sağlayacağı belirtildi. Berlin’e yakınlık ve artan konut talebinin bu bölgelerdeki fiyatları yukarı çekebileceği değerlendiriliyor.
Potsdam kentinin de olumlu beklentilere sahip şehirler arasında yer aldığı, buna rağmen fiyat seviyelerinin şimdiden yüksek olduğu kaydedildi.
Kırsalda gerileme beklentisi
Araştırmada kırsal bölgeler için daha temkinli bir tablo çizildi. Özellikle Saksonya-Anhalt, Thüringen ve Saksonya’nın bazı kesimlerinde büyük şehirler dışındaki bölgelerde reel konut fiyatlarının düşebileceği tahmin edildi.
Uzmanlar bu gelişmenin temel nedenini demografik değişim ve nüfus kaybı beklentisi olarak gösteriyor. Beermann, “Özellikle insanların taşındığı, istihdamın arttığı ve konut arzının yetersiz kaldığı bölgelerde mevcut dairelerin değer kazanmaya devam etme ihtimali yüksek” dedi.
Konut yatırımı önemini koruyor
Araştırmayı hazırlayan uzmanlar, bölgesel farklılıklara rağmen konut sahibi olmanın uzun vadede önemini koruduğu görüşünde. Özellikle emeklilik dönemine yönelik kişisel güvence açısından borçsuz bir konutun önemli bir unsur olmaya devam ettiği ifade edildi.
Beermann, “Kendi oturacağı bir konut arayanlar, fiyatların durağan kaldığı ya da hafif gerilediği bölgelerde de cazip seçenekler bulabilir. Borçsuz bir gayrimenkul uzun vadede özel emeklilik planlamasının önemli parçalarından biri olmayı sürdürüyor” ifadelerini kullandı.
Çalışmanın, nüfus gelişimi, yaş dağılımı, gelir düzeyi, hane yapıları ve bölgesel konut arzı gibi verileri birlikte değerlendiren HWWI konut piyasası modeli temel alınarak hazırlandığı belirtildi.