Almanya’da kira ödemeleri yasal olarak her ayın en geç üçüncü iş gününe kadar yapılmak zorunda. Ödeme zamanında yapılmadığında, gecikme anından itibaren kira borcu oluşuyor. Ev sahipleri için bu tür durumlarda izlenmesi gereken adımlar net; hem hak kaybı yaşamamak hem de süreci yasal zeminde yönetebilmek için bazı önemli aşamalar bulunuyor.
Önce iletişim kurmaya çalışmak
Özellikle bireysel mülk sahipleri için düzenli kira ödemeleri büyük önem taşıyor. Emeklilik, sağlık giderleri ya da mevcut kredilerin ödenmesi gibi birçok harcama kira gelirine bağlı olabilir. Bu nedenle kira ödemelerinde tekrar eden gecikmelerde, kiracılarla erken ve açık bir şekilde iletişime geçmek ilk adım olmalı. Pek çok durumda, açık bir diyalog yanlış anlamaların önüne geçebilir ve dava süreci başlamadan sorun çözülebilir.
Ayrıca kira alacaklarının genellikle üç yıl içinde zaman aşımına uğradığı unutulmamalı. Bu nedenle hızlı hareket etmek önemli.
Yazılı uyarı göndermek
Almanya’da kira zamanında ödenmediğinde, kiracılar otomatik olarak temerrüde düşer. Bu durum yazılı uyarı gerektirmese de, belirli koşullarda yazılı bir ihtar gönderilmesi önerilir. Özellikle sadece kısmi ödemeler yapıldığında veya borç tutarının netleştirilmesi gerektiğinde bu adım işe yarayabilir.
Yazılı uyarı, ödeme gecikmesini belgelendirmek, olası yasal sürece hazırlık yapmak ve kiracıya durumun ciddiyetini göstermek için de önemlidir.
Sözleşmeyi feshetmek
Kira borcunun belli bir düzeye ulaşması durumunda ev sahibi, kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olur. Eğer kiracı iki ay üst üste hiç ödeme yapmaz ya da ödemeler eksikse ve bu eksiklik toplamda bir aylık kirayı aşarsa, ev sahibi sözleşmeyi olağanüstü ve süresiz feshedebilir.
Ayrıca daha uzun bir zaman diliminde oluşan ve toplamı iki aylık kirayı bulan bir borç da fesih gerekçesi sayılabilir. Daha düşük borçlarda ise tekrar eden düzensiz ödemeler söz konusuysa, yasal sürelere uyarak ve önceden uyarı vererek sözleşme feshedilebilir.
Tahliye davası açmak
Kiracı, geçerli bir fesih bildirimine rağmen evi boşaltmıyorsa, ev sahibi tahliye davası açmak zorundadır. Bu, ister süreli ister süresiz fesih olsun, her durumda geçerlidir. Tahliye süreci birkaç ay sürebilir, bu nedenle evin kısa sürede ihtiyaç duyulduğu durumlarda zaman kaybetmeden dava açılması tavsiye edilir.
Tahliye için gönderilen bildirimin şekil şartlarına uygun olması ve teslim edildiğinin ispatlanması gerekir. Bu tür belgeler genellikle iadeli taahhütlü posta ile gönderilir.
Mahkemeye başvurmak veya tahsilat ajansı ile çalışmak
Kira borcu ödenmediğinde ve taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığında, ev sahibi yasal yollara başvurabilir. Bu noktada iki seçenek öne çıkar: mahkemeden icra takibi başlatmak veya tahsilat ajanslarıyla çalışmak.
Tahsilat ajansları, borcun tahsili için yazılı bildirimler gönderebilir veya taksit planı sunabilir. Ancak bu ajanslarla çalışmak daha az yasal güvence sunar ve ek maliyet doğurabilir.
Öte yandan, mahkemeye başvurmak ev sahibine icra kararı alma imkânı verir. Bu karar doğrultusunda hesaplara el koyma, maaşa haciz gibi işlemler başlatılabilir. Ayrıca mahkemeye başvuru, kira borcu yasal olarak belgelenmiş bir alacak haline gelir ve ev sahibine daha güçlü haklar tanır.